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Ley de Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía

A partir del 12 de Mayo de 2016 será  legal el alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía.

  • El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía.

Tras la aprobación del Decreto el 3 de Febrero, y  su publicacion en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, entrando la norma en vigor el 12 de Mayo de 2016.

La cuestión se ha aclarado mucho con la entrada en vigor de este Decreto.
Es importante aclarar, que va a haber un periodo de tres meses hasta la entrada en vigor del Decreto.

Durante estos tres meses la Junta de Andalucía va a recoger la documentación que presenten los propietarios de las viviendas.
Como no se puede tramitar el alta de las viviendas hasta la entrada en vigor del decreto (12 de Mayo de 2016) lo que se va a hacer es que la documentación va a ser aceptada por la Junta de Andalucía, pero inmediatamente se enviará una notificación por email al titular anunciando la suspensión del procedimiento hasta el 12 de Mayo de 2016.

Por lo tanto, se puede presentar la documentación solicitando el alta de la vivienda como vivienda turística, pero hasta el 12 de Mayo de 2016 la Junta no comenzará a inscribir en el Registro de Turismo de Andalucía las viviendas, por lo que el titular no obtendrá el número de registro necesario para anunciar la vivienda por internet (canales de oferta turística). Y será  necesario tener número de registro para poder anunciar la vivienda. Sin embargo, estamos a la espera de la Consejería de Turismo habiliten la posibilidad cuando la fecha de reserva sea para después del día 12 de mayo de 2016.

Para las personas que quieran alquilar sus viviendas este verano, es importante ir tramitando ya el alta, dado que uno de los requisitos esenciales es que la vivienda tenga licencia de ocupación. Y si no la tiene, este trámite puede llegar a durar hasta tres o cuatro meses. Por lo que mientras antes se empiece la gestión antes se podrá registrar la vivienda en la Junta de Andalucía.

Cuando el titular vaya a alquilar su vivienda con fines turísticos de forma habitual, tendrá que registrar su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Y si no la va a ofrecer de forma habitual, entonces no tiene obligación de registrarla.

Viviendas excluidas

El artículo 1.2 del decreto nos decie que quedan excluidas del decreto (y por lo tanto no pueden ofertarse como viviendas vacacionales o turísticas) las siguientes:

  • Las viviendas que se cedan gratuitamente
  • Las contratadas/ofertadas por tiempo superior a dos meses (estarán en este caso sometidas a la ley de arrendamientos urbanos). Esto quiere decir que los alquileres realizados por más de dos meses de duración no “sumarán” para el cómputo del término “habitualidad”.
  • Las viviendas rurales.
  • Los apartamentos turísticos. cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse “viviendas con fines turísticos” sino que formaran parte obligatoriamente del concepto de apartamento turístico, siempre y cuando cumpla la regulación de los apartamentos turisticos.

La declaración responsable
Es el artículo 9 del Decreto el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo de la declaración responsable será:

  • Datos de la vivienda, entre los que figurarán el número de plazas de las que dispone la vivienda (según la licencia de ocupación o documento análogo). En caso de no tener copia de la licencia de ocupación el interesado, tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento. Y en caso de que no exista licencia otorgada a favor de la vivienda, habrá de solicitarse una, es requisito esencial para presentar la declaración responsable.
  • Datos del propietario.
  • Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el título (contrato) que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario.

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Y una vez hecha la inscripción se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda (por lo tanto, en el impas que transcurre entre la presentación de la declaración responsable y la comunicación del número de registro se podrá publicitar la vivienda sin número de registro, pero una vez que se haya hecho la notificación siempre tendrá que verse en todo anuncio el número de registro de la vivienda).

Precios
Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.

Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un comprobante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.

Requisitos importantes
Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes recogidos en el artículo 6 del Decreto:

  • La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación
  • La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril (estos requisitos entran en vigor el 12 de Mayo de 2017, no el 12 de Mayo de 2016).
  • Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
  • Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
  • Libro de reclamaciones.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
  • La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.

Estos requisitos son para viviendas que ya han presentado declaración responsable y, por tanto, son consideradas viviendas vacacionales desde el punto de vista legal.

Responsabilidad
El artículo 4 del Decreto indica que el responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad

Régimen sancionador
El Decreto 28/2016 establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.

Tipo de contrato a utilizar

Las partes deberán firmar un contrato, que será:

  • Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando la acción del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos.
  • Contrato sometido al código civilcuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e  de la ley de arrendamientos urbanos.
  • Además, en ambos casos se deberán tener en cuenta los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo IIdel Decreto.

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